Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

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Solutions pratiques pour se loger où loger ses enfants partout en France, les résidences étudiantes proposent de nombreux services qui permettent d’obtenir un logement « clé en mains » particulièrement flexible sur les durées de location. Seulement, outre les avantages apportés aux locataires, quels avantages peuvent en retirer les propriétaires ? Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

Qu’est-ce-qu’une résidence étudiante ?

Pour ceux et celles pour qui le principe des résidences étudiantes serait inconnu, voici une petite remise à niveau.

Le principe d’une résidence étudiante

Une résidence étudiante est un ensemble d’immeubles composé principalement de studios meublés à destination des étudiants. Afin d’être en totale cohérence avec sa cible, une résidence étudiante se situe la plupart du temps non loin des universités et grandes écoles, commerces et transports en commun.

Les particularités d’une résidence étudiante

Faisant partie de la grande famille des résidences de services, une résidence étudiante doit mettre à disposition de ses locataires des logements fonctionnels ET équipés, ce qui signifie qu’ils doivent proposer les commodités, les services mais aussi les équipements indispensables à la vie courante du locataire. Exemple : une salle de bain fonctionnelle, une cuisine équipée, une laverie, etc.

De plus, outre ces spécificités, une résidence étudiante doit proposer au moins trois prestations parmi celles énumérées ci-dessous :

  • le nettoyage des locaux
  • l’accueil
  • la fourniture de linge de maison
  • le petit déjeuner

Egalement, pour qu’une résidence étudiante soit qualifiée en tant que tel, il faut qu’elle comprenne au minimum 70 % d’étudiants. Ce seuil est apprécié chaque année de la période d’engagement de location sur une période de référence trois mois qui s’étend du 1er octobre au 31 décembre. Attention, une constatation du non-respect du seuil d’occupation au cours d’une seule période entraînera la remise en cause de l’avantage fiscal.

Vos locataires sont considérés comme des étudiants à partir du moment où ils sont inscrits dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, dans une école technique supérieure, dans une grande école ou dans une classe préparatoire ou, lorsqu’ils effectuent un stage, rémunéré ou non, dans le cadre d’études poursuivies dans l’un des établissements ou écoles mentionnés précédemment.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Pour tout investissement dans une résidence de services, l’Etat prévoit deux mécanismes : la loi Censi-Bouvard ainsi que le statut de loueur en meublé non professionnel.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui va permettre aux  personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu d’obtenir entre autre, une réduction d’impôts, pour tout investissement dans l’immobilier neuf et plus particulièrement dans une résidence de services. Afin de profiter de la fiscalité attractive de ce dispositif, il faudra que votre bien respecte les caractéristiques d’une location meublée dans une résidence de services mais aussi, que vos loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.

Voici tous les avantages apportés par le Censi-Bouvard :

  • déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC)
  • réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis
  • possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat six mois après la livraison
  • déduction des frais réels

Le statut de loueur en meublé non professionnel

Mécanisme excessivement simple, le statut de LMNP offre divers avantages aux investisseurs à partir du moment où le bien immobilier en question entre dans la qualification d’une location meublée.

  • Voici les avantages fiscaux apportés par le LMNP :
  • abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC, s’ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an
  • possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé)
  • signature d’un bail de location à l’avantage du propriétaire
  • possibilité de récupérer la TVA sur le bien

Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

Un investissement dans une résidence étudiante peut vous réserver de très belles opportunités notamment grâce à quelques caractéristiques qui lui sont propres. Voyons donc…

Un marché porteur

Le marché des résidences étudiantes est un marché porteur car la France est en « retard » en terme de logements étudiants mais aussi car les jeunes quittent de plus en plus souvent la maison familiale pour continuer leurs études, 60 % contre 45 % il y a 3 ans. De fait, ce marché attractif bénéficie d’une demande supérieure à l’offre.

Un présent attrayant qui ne peut qu’annoncer du positif dans le futur puisqu’à la suite de ces observations, l’ancienne Ministre de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, Valérie Pécresse, a annoncé en 2011, lors de son discous de clôture à  la Conférence Nationale sur le Logement Etudiant, qu’il était important de multiplier par deux l’offre d’ici 2020 et ainsi passer de 340 000 logements étudiants (y compris logements privés) à 680 000 afin de rattrapper ce retard.

Des résidences adaptées aux étudiants

Peut-être l’ignorez-vous mais un grand nombre d’études ont prouvé que la confiance en l’avenir des étudiants, la réussite scolaire et l’entrée dans la vie active dépendent de certains facteurs tels que les conditions de vie et d’études et donc, le logement. Ainsi, grâce à leurs nombreux services, leurs logements équipés et leurs commodités, les résidences étudiantes sont des logements de plus en plus prisés par les parents et leurs enfants car elles réprésentent une solution « clé en mains ».

Une délégation de gestion

C’est également le cas dans les autres résidences de services. En effet, dans ce type d’investissement, c’est à une société d’exploitation professionnelle qu’incombent les responsabilités relatives à la gestion de la résidence.

Une fiscalité avantageuse

Les deux dispositifs que nous avons vu précédemment, la loi Censi-Bouvard ainsi que la statut LMNP, vous permettent de bénéficier de divers avantages fiscaux comme une réduction d’impôts, la possibilité de récupérer la TVA ou des revenus non imposables.

Un bail commercial

Ce document officiel est un outil indispensable, dans la mesure où vous déléguez la gestion de votre résidence à un gestionnaire professionnel, car il assure sécurité et visibilité sur votre investissement locatif en fixant la répartion des charges, en définissant les obligations des deux parties et en déterminant si nécessaire des cas de résolution lors d’un conflit entre le gestionnaire et le propriétaire. Ainsi, à travers le bail commercial la société d’exploitation contracte une obligation de résultats qui vous garantit le versement de vos loyers.

Des rendements attractifs

Supérieurs à ceux proposés dans l’immobilier résidentiel classique, les rendements d’une résidence étudiante oscillent entre 4 et 4.10 %.

Des facultés de revente intéressantes

Une résidence étudiante est un produit attractif pour les acheteurs car elles assurent des revenus immédiats grâce à une exploitation en continu mais aussi car elles possèdent un niveau de rendement initial élevé.

Conclusion

Si votre profil d’investisseur est celui d’un individu souhaitant investir dans l’immobilier locatif afin de développer son patrimoine tout en bénéficiant de revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés, l’investissement dans une résidence étudiante est la solution à privilégier ! L’investissement dans une résidence étudiante, comme vous avez pu vous en rendre compte tout au long de cet article, représente une véritable opportunité pour les investisseurs à la recherche d’un placement intéressant et rentable.

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