Le classement des 10 meilleures SCPI en démembrement pour l’année 2013

Gratuit
Recevez toutes nos informations et actualités par Email.

Entrez votre adresse email:

Grâce à leur rendement très attrayant, de l’ordre de 5%, et aussi grâce à leurs autres nombreux avantages, les SCPI connaissent de plus en plus de succès auprès des investisseurs. Très nombreuses sur le marché, elles peuvent satisfaire toutes sortes d’objectifs et d’attentes et il y en a donc pour tous les goûts. Cependant, avez-vous déjà entendu parler des SCPI en démembrement ? Peu connu par les investisseurs ce mécanisme s’avére pourtant redoutable … Jetons donc un coup d’oeil au classement des 10 meilleures SCPI en démembrement pour l’année 2013.

Le principe d’une SCPI

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. En clair, c’est une société de placements collectifs dont l’objet principal est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, vous êtes rémunéré par le biais de la distribution de revenus locatifs qui va prendre la forme de coupons trimestriels.

Les deux catégories de SCPI :

  • à capital variable : vous pouvez acheter ou vendre à tout moment
  • à capital fixe : seules les parts émises au moment de la création de la SCPI sont disponibles

Les avantages

  • les rendements attractifs : bien souvent supérieurs aux autres placements financiers, de l’ordre de 5%, tout en assurant un niveau de sécurité équivalent.
  • la gestion locative : cette tâche va être déléguée à un gestionnaire professionnel qui s’occupera donc de la collecte des capitaux, l’achat des biens, la recherche des locataires, etc.
  • l’accès à des produits et marchés difficilement accessibles : grâce aux SCPI, vous pouvez réaliser un investissement locatif avec une somme de départ assez faible, seulement quelques milliers d’euros.
  • la sécurité : la SCPI dispose d’une structure capable de vous garantir une parfaite répartition des risques, que ce soit sur la nature ou sur la localisation des produits. Cette incroyable sécurité est dûe au portefeuille d’actifs immobiliers diversifié qui mutualise les risques.

Le principe d’une SCPI en démembrement

Il faut distinguer les deux types d’achat. En effet, lorsque vous investissez dans des parts de SCPI « classiques », vous allez directement obtenir la pleine-propriété du bien immobilier et donc, la nue-propriété ET l”usufruit. Au contraire, lorsque vous investissez dans des parts de SCPI en démembrement, vous allez avoir le choix entre la nue-propriété OU l’usufruit de la part de SCPI.

Bon à savoir : la nue-propriété ne vous apporte aucun revenu mais elle vous donne cependant le droit de propriété de la part. A l’inverse, l’usufruit va vous permettre de disposer de la part de SCPI et donc de bénéficier de l’intégralité des revenus.

Le démembrement de parts de SCPI est généralement mis en place selon une table de calcul précise qui va fixer le prix de la nue-propriété autour de 80% sur 5 ans et 60% sur 10 ans, et celui de l’usufruit autour de 20% sur 5 ans et 40% sur 10 ans.

Pourquoi acquérir en nue-propriété ?

Même si la nue-propriété n’est pas en mesure de vous apporter des revenus, elle comporte tout de même trois avantages très intéressants.

  • un prix défiant toute concurrence

Grâce à une acquisition en nue-propriété, vous pouvez acheter vos parts à un prix minoré et donc en acquérir un plus grand nombre que lors d’une acquisition en pleine propriété et ce, pour un montant de départ beaucoup moins important.

  • une fiscalité allégée

Etant donné que vous ne toucherez pas de revenus complémentaires, votre fiscalité restera la même et le report de vos revenus sera interrompu au terme du démembrement. En effet, dans la mesure où vous aurez récupéré la pleine propriété, vous pourrez alors toucher vos revenus complémentaires.

  • un outil anti-ISF

D’après la loi, c’est à l’usufruitier de s’acquitter de l’imposition à l’ISF. En tant que nue-propriétaire, il vous sera donc possible d’exonérer d’ISF l’ensemble de votre acquisition de parts de SCPI en nue propriété. C’est au terme du démembrement que l’ensemble de votre acquisition entrera dans la base de calcul de l’ISF.

Les 4 critères déterminants entrant dans le choix d’une SCPI

  • la société d’exploitation

Le plus important est de vous diriger vers des opérateurs spécialisés qui sont davantage confrontés à la gestion d’un parc immobilier de ce type, en comparaison à des opérateurs généraux. Certains points sont à prendre en compte : la qualité de l’expertise, l’expérience, la connaissance du marché et des particularités des SCPI, etc.

  • la composition de l’actif

Critère très important car il regroupe les composants de votre SCPI. Là aussi plusieurs points sont à prendre en compte : l’ancienneté, le type d’immobilier, la répartition géographique et sectorielle, etc.

  • la clé de répartition et les choix de durée

Même si les différences restent peu importantes, les clés de répartition peuvent varier. De plus, il existe peu de SCPI qui vont vous offrir la possibilité d’une souscription sur plusieurs périodes. Soyez donc vigilant.

  • le rendement

Un bon rendement dans le futur peut s’apprécier à l’aide de la régularité des performances dans le temps. Pour cela, pensez à observer  le rendement locatif obtenu sur les 5 dernières années.

Le classement des 10 meilleures SCPI en démembrement pour l’année 2013

AVANT-PROPOS : le montant des clés de répartition varient souvent, il est donc judicieux de vous renseigner auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine afin de connaître les différentes évolutions de ces dernières.

1. Epargne foncière

Cette SCPI à capital variable a su diversifier son portefeuille d’actifs en y intégrant des actifs de bonne qualité dans le secteur prisé des commerces. Elle s’est par la suite classé parmi les SCPI les plus importantes du marché, dépassant le symbolique milliard d’euros de capitalisation et étant gérée par la 1ère société de gestion de France. Son rendement prévisionnel pour l’année 2013 est de 5,32 %.

Clé de répartition habituelle :

Sur 5 ans : 80 / 20

Sur 7 ans : 73 / 27

Sur 10 ans : 67 /33

2. Multimmobilier 2

Considérée comme l’une des leaders du marché, cette SCPI de bureaux et commerces à Paris et en région parisienne se distingue par un patrimoine au taux de vacance relativement faible. De plus, globalement sa situation est correcte, suivant une évolution en adéquation avec ses projections budgétaires.

Clé de répartition habituelle :

Sur 5 ans : 80 / 20

Sur 7 ans : 73 / 27

Sur 10 ans : 67 /33

3. PFO2

C’est la première SCPI à vocation environnementale du marché dont la spécialisation se porte sur l’immobilier d’entreprise à vocation bien évidemment durable.Avec une performance de  5,42% net en 2011, elle a également effectué au cours de la même année la meilleure collecte démontrant ainsi l’intérêt d’une SCPI « verte ».

Clé de répartition habituelle :

Uniquement sur 10 ans : 66 / 34

4. Immofonds 4

Cette SCPI de bureaux se situe à Paris et en région parisienne. Sa présence intelligente au cœur d’une région où le marché locatif est en constante demande lui permet d’être une SCPI sûre au rendement stable et intéressant.

Clé de répartition habituelle :

Sur 5 ans : 80 / 20

Sur 7 ans : 73 / 27

Sur 10 ans : 67 /33

5. Primopierre

Sur le marché depuis 2008, cette jeune SCPI se concentre uniquement sur l’achat de biens immobiliers d’entreprise récents et diversifiés occupés par des locataires déjà présents et sélectionnés. Elle comporte trois intérêts : une qualité, une diversité et un rendement, 5.30 % pour l’année 2012.

Clé de répartition habituelle :

Uniquement sur 10 ans : 65 / 35

6. Select Invest 1

Cette SCPI dispose d’un parc immmobilier important, diversifié et surtout répandu sur tout le territoire. De fait, sa structure mutualise les risques tout en vous apportant un rendement intéressant. Ses atouts en font la deuxième SCPI sur le marché en terme de capitalisation.

Clé de répartition habituelle :

Sur 5 ans : 81 / 19

Sur 7 ans : 75 / 25

Sur 10 ans : 70 /30

7. Crédit Mutuel Pierre 1

Classée parmi les leaders du marché, notamment grâce à son impressionnante ancienneté, plus de 40 ans d’existence. Cette SCPI enregistre de bons résultats sur son patrimoine qui lui permettent de cumuler un taux d’occupation du parc de 89,5% ainsi qu’une capitalisation supérieure à 900 million d’euros.

Clé de répartition habituelle :

Sur 5 ans : 81 / 19

Sur 7 ans : 75 / 25

Sur 10 ans : 70 /30

8. Rivoli Avenir Patrimoine

Classée parmi les plus grandes SCPI classiques diversifiées de la Place grâce à son absorption de deux SCPI aux patrimoines comparables, Lion SCPI et Slivimo, Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de bureaux Parisiens et franciliens. Fin 2012 son taux d’occupation était de 93,22% et sa  capitalisation de 872 millions d’euros. De plus, son taux de rendement interne sur 5 ans est de 9,02%.

9. Pierre Plus

Cette SCPI diversifiée par secteur géographique arrive à conserver, malgré cette période d’incertitudes, un taux d’occupation du patrimoine très élevé : 98,87% au 30/04/2012.

10. Actipierre europe

Cette SCPI est gérée par l’un des acteurs les plus importants de la gestion de produits d’épargne immobilière en France et est spécialisée dans les murs de magasin. Sa grande spécificité tient dans la localisation de ses produits. En effet, son  patrimoine immobilier est majoritairement situé à l’étranger, environ 54% en zone euro, et le reste en France, avec 26% en province et 20% en région parisienne.

Conclusion

De plus en plus d’investisseurs se tournent vers les SCPI afin de profiter pleinement de leurs nombreuses opportunités : rendement attrayant, facilité de gestion, facilité d’accès et bien plus encore. Seulement encore très peu osent se lancer à la conquête des SCPI en démembrement… Dorénavant, grâce à cet article, plus rien ne vous retient pour profiter au maximum des avantages qu’apportent les SCPI démembrement.

  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »
  • »