La différence entre une SCPI en direct et une SCPI assurance-vie

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Réaliser un investissement dans des parts de SCPI représente pour les investisseurs une formidable opportunité de devenir copropriétaire d’un immense parc immobilier et ce, sans aucun souci de gestion car les charges locatives quotidiennes incomberont à une société de gestion professionnelle. De plus, investir dans une SCPI permet également de toucher un rendement important, environ 5.5 %, ainsi que quelques avantages fiscaux non négligeables. Cependant, il vous faudra choisir un mode d’acquisition, et quel est le mode d’acquisition le plus approprié à votre situation et à vos objectifs ? En direct ? Ou par le biais d’un contrat d’assurance-vie ?

Regard donc sur les SCPI en direct et les SCPI assurance-vie…

Qu’est-ce-qu’une SCPI ?

Société civile de placement immobilier, une SCPI a pour objet exclusif l’acquisition mais aussi la gestion d’un parc immobilier locatif. Les investisseurs peuvent donc réaliser un investissement dans l’immobilier grâce à ce support collectif qui va leur apporter de nombreux avantages tels que : la diversification de leur patrimoine, une simplicité de gestion, une mutualisation des risques, etc.

Les trois types de SCPI :

Les SCPI de rendement

Majoritaires sur le marché à plus de 90 %, elles apportent un rendement important de l’ordre de 5 à 6 % et concernent uniquement l’immobilier d’entreprise.

Les SCPI fiscales

A destination de l’immobilier d’habitation, elles vont permettre aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux de quelques dispositifs de défiscalisation immobilière comme le Malraux, le Duflot ou encore le déficit foncier.

Les SCPI de plus-value

Minoritaires sur le marché, elles concernent uniquement les biens immobiliers ayant un fort potentiel de valorisation sur le long terme. A la différence des deux autres SCPI, elles ne vont pas vous permettre d’obtenir des revenus complémentaires mais un gain au moment de la revente des parts.

Les deux catégories de SCPI :

A capital variable

Vous pouvez vendre et acheter des parts à tout moment.

A capital fixe

Les parts émises au moment de la création de la SCPI sont les seules disponibles.

Quels sont les modes d’acquisition ?

Une SCPI en direct

En direct signifie qu’il est possible d’acheter des parts de SCPI de manière directe, c’est-à-dire en paiement comptant ou à crédit.

L’intérêt de cet investissement est de vous apporter des revenus immédiats mais également de vous permettre d’éviter les points négatifs de l’immobilier de rapport.

A noter : l’immobilier de rapport c’est un ensemble d’immeubles qui abritent plusieurs logements loués par un ou plusieurs locataires institutionnels.

Une SCPI assurance-vie

Vous pouvez aussi acheter des parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie.

L’intérêt de cet investissement est qu’un contrat d’assurance-vie investi en SCPI va vous permettre de combiner les avantages de la SCPI ainsi que la fiscalité et la liquidité attractive de l’assurance-vie.

A noter : dans ce mode d’acquisition il ne vous sera cependant pas possible d’acheter des parts de SCPI à crédit.

Quelle est la différence entre une SCPI en direct et une SCPI assurance-vie ?

Tableau de comparaison SCPI en direct – SCPI assurance-vie

Avantages / Inconvénients

SCPI en direct

SCPI assurance-vie

+

Optimisation fiscale : les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus distribués par la SCPI

Après 8 ans de détention les parts bénéficient d’un allègement de l’impôt et ne sont plus imposables à l’IR

Régime allégé pour les plus-values : les plus-values réalisées vont être imposées à hauteur de 7.5% après abattement annuel de 4 600 euros pour un célibataire, ou de 9 200 euros pour un couple, et de 15.5% de prélèvements sociaux

En cas de décès les capitaux vont être transmis avec d’importants abattements sur les droits de succession

-

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’IR ainsi qu’aux prélèvements sociaux, 15.5%

Lors d’une souscription de parts en direct au comptant, vous perdez l’avantage fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt

Perte de l’avantage fiscal  de la déductibilité des intérêts d’emprunt, en effet, les dividendes sont automatiquement réinvestis

L’essentiel

SCPI en direct -  un tel investissement s’avère intéressant si votre but premier est d’obtenir rapidement un complément de revenus.

SCPI assurance-vie – un tel investissement s’avère intéressant lorsque vous souhaitez tout d’abord préparer votre retraite, mais aussi, réaliser un placement sur le long terme.

Quel contrat faut-il choisir dans le cadre d’un investissement dans une SCPI assurance-vie ?

A présent, même si la plupart des SCPI de rendement peuvent être souscrites par le biais d’une assurance-vie, le choix n’est pas forcément évident car chaque contrat d’assurance-vie possède sa propre liste de SCPI disponibles. Une liste qui est souvent bien limitée.

Heureusement pour vous, et pour nous, il existe un contrat d’assurance-vie qui donne accès à 10 SCPI de rendement tout en offrant un intérêt important : la possibilité de souscrire jusqu’à 100 % de SCPI dans ce même contrat. En effet, la majeure partie des contrats d’assurance-vie qui vont permettre de souscrire à des parts de SCPI, sont plafonnés à 50 % au maximum en ce qui concerne la part de SCPI.

Voici les 10 SCPI de rendement disponibles dans ce contrat :

- SCP LFP Multimmo

- SCI Primonial Capimmo

- SCPI Laffitte Pierre

- SCPI Accès Valeur Pierre

- SCPI France Investipierre

- SCPI Rivoli Avenir Patrimoine

- SCPI Primopierre

- SCPI Patrimmo commerce

- SCPI PFO2

- SCPI Immofonds 4

Ce contrat d’assurance-vie s’appelle Version Absolue. L’intérêt de Version Absolue est donc la possibilité de souscrire jusqu’à 100 % de SCPI au sein du contrat, ce qui va permettre aux particuliers de bénéficier au maximum des avantages des SCPI tout en cumulant la liquidité et la fiscalité de l’assurance-vie, qui sont réduites après 8 ans.

Conclusion

Pour conclure cet article, il nous semble important de dire que choisir l’un de ces deux modes d’acquisition est un choix assez complexe car il est soumis à de nombreuses variantes qui diffèrent selon le profil de l’investisseur et notamment : ses objectifs, sa situation personnelle, ses attentes, etc.

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