Propriétaires & investissement locatif : quelles sont vos obligations ?

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Grâce à ses nombreux avantages l’investissement locatif représente l’un des placements préférés des Français. En effet, valeur refuge il pourra vous apporter rentabilité et sûreté, et même pour ceux qui souhaitent optimiser un tel investissement : une déduction d’impôts grâce aux dispositifs défiscalisants en vigueur. Cependant lors d’un investissement locatif toutes les responsabilités n’incombent pas au locataire et en tant que bailleur il vous faudra également respecter quelques obligations… Voici donc les principales obligations « générales » d’un propriétaire mais aussi les obligations relatives aux différents dispositifs défiscalisants…

Au commencement : le bail

Lors de tout investissement locatif, il est de la plus grande importance pour le propriétaire et le locataire de signer un bail, ou contrat de location, qui reprendra de manière très précise les obligations des deux parties.

Le bail peut être rédigé sur papier libre à partir du moment où il précise toutes les clauses utiles et nécessaires, il doit ensuite être signé par le propriétaire et le locataire et être édité en deux exemplaires, un pour chaque partie.

Voici une liste non exhaustive des éléments qui doivent impérativement figurer dans le contrat de location :

  • le nom du propriétaire ainsi que l’adresse de son domicile
  • le nom du locataire
  • l’adresse du bien immobilier mis en location
  • la date de prise d’effet du contrat de location ainsi que sa durée
  • le montant du loyer et les modalités de paiement
  • la destination du bien immobilier en location
  • le montant du dépôt de garantie
  • la liste précise de tous les locaux et équipements qui font au choix, l’objet d’un usage privé ou commun
  • etc.

A noter : vous pouvez si vous le souhaitez réaliser un bail verbal, car celui-ci n’est pas considéré comme nul, seulement méfiez-vous car il pourra engendrer par la suite quelques difficultés en particulier au niveau des caractéristiques du logement en location ou du montant du loyer.

Ensuite : le respect de vos obligations de propriétaire

Même si la plupart des propriétaires se focalisent uniquement sur les obligations des locataires, il est également de leur devoir de respecter certaines « règles » pour participer au bon déroulement d’un investissement locatif.

Ainsi, le propriétaire devra respecter cinq obligations d’ordre général :

  • l’obligation de délivrer un logement décent
  • l’obligation d’entretien, de réparation mais aussi de fonctionnement du logement
  • l’obligation de garantir la jouissance du bien immobilier
  • l’obligation de remettre les quittances de loyer au locataire
  • l’obligation de ne pas faire obstacle à une réalisation de travaux

Focus sur l’obligation de délivrer un logement décent

Le propriétaire ne doit pas remettre un logement comportant des éléments pouvant nuire à la sécurité physique ou même à la santé du locataire. Également, le bien en question doit être doté d’une surface habitable correcte mais aussi d’équipements afin de le rendre conforme pour un usage d’habitation principale.

Focus sur l’obligation d’entretien, de réparation mais aussi de fonctionnement du logement

Avant la mise en location, le propriétaire devra entretenir le logement et y effectuer toutes les réparations importantes et nécessaires. De plus, tous les équipements mentionnés dans le contrat de location, qu’ils fassent l’objet d’un usage privé ou commun, doivent être en bon état de fonctionnement.

Focus sur l’obligation de garantir la jouissance du bien immobilier

Il est de votre devoir d’assurer la tranquillité du logement et de ne pas perturber inutilement le locataire. N’ayez crainte, vous ne pourrez être tenu responsable de certaines nuisances extérieures comme les nuisances sonores.

Focus sur l’obligation de remettre les quittances de loyer au locataire

Il est possible que votre locataire vous demande une quittance de loyer, dans ce cas-là, vous êtes tenu de lui remettre gratuitement. Sur cette quittance il faudra que vous précisiez le détail des sommes payées par le locataire tout en distinguant le loyer et les charges.

Focus sur l’obligation de ne pas faire obstacle à une réalisation de travaux

Si votre locataire souhaite réaliser quelques aménagements au niveau du logement, vous ne pouvez vous opposer à sa demande dans la mesure où les travaux ne consistent pas en une transformation du bien en question.

Enfin : le choix d’un dispositif défiscalisant

L’idéal lors d’un investissement locatif c’est d’optimiser ce dernier grâce à des avantages fiscaux qui vous permettront de réduire significativement votre impôt sur le revenu. Cependant pour cela, il vous faudra faire un choix entre les différents dispositifs défiscalisants et donc respecter les obligations qui sont propres à chacun d’entre eux.

Voici les mécanismes qui sont à votre disposition :

  • le Duflot
  • le Censi-Bouvard
  • le Girardin
  • le Malraux
  • le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP
  • le Duflot Outre-mer
  • le Monuments Historiques

Focus sur les obligations d’un propriétaire avec le Duflot

Dernier né des dispositifs défiscalisants, le dispositif Duflot est en mesure de vous apporter une réduction d’impôt s’élevant à 18% du montant de l’investissement et étalée sur 9 ans. Toutefois, il vous faudra respecter de nombreuses conditions d’application :

Au niveau du bien immobilier

  • il doit être neuf ou alors en l’état d’achèvement
  • l’immeuble quant-à lui doit être terminé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier
  • le bien immobilier doit respecter la réglementation thermique en vigueur, c’est-à-dire le label BBC
  • le bien immobilier ne doit pas faire l’objet d’un démembrement de propriété
  • le bien immobilier doit respecter le recentrage géographique et être situé dans les Zones A, A Bis, B1 et B2

Au niveau de la location

  • le bien immobilier doit être mis en location non meublée et à titre de résidence principale et ce pour au moins 9 ans
  • l’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou la date d’acquisition si elle est postérieure
  • il vous faudra prendre en compte un plafond de loyer qui est établi en fonction de la zone du logement
  • il vous faudra également prendre en compte un plafond de ressources du locataire qui sera lui aussi établi en fonction de la zone du logement
  • il vous est interdit de louer le bien immobilier à un autre membre de votre foyer fiscal

Focus sur les obligations d’un propriétaire avec le Censi-Bouvard

La réduction d’impôts apportée par le Censi-Bouvard s’élève à 11% du montant total de votre investissement et ce, dans la limite de 300 000 € investis. Il peut également vous permettre de récupérer la TVA (19.6%) sur le prix d’achat, mais il faudra également respecter quelques conditions :

  • le bien immobilier doit être neuf
  • le bien immobilier doit être loué meublé dans une résidence de services durant 9 ans au minimum
  • pour que le bien immobilier soit considéré comme étant meublé, il doit comporter suffisamment de mobilier et d’équipements pour permettre au locataire de s’y installer et d’y vivre immédiatement
  • les loyers devront entrer dans la catégorie des revenus BIC(bénéfices Industriels et Commerciaux)

Focus sur les obligations d’un propriétaire avec le Girardin

Le Girardin est en mesure de vous faire bénéficier d’une réduction qui sera, en fonction du secteur du logement, de 30% ou de 38% du montant total de l’investissement. Voici les obligations à respecter :

  • le bien immobilier doit être neuf et se situer dans les DOM-TOM
  • le bien immobilier doit remplir l’usage d’habitation principale du locataire pour une durée de 5 ans pour le secteur libre ou de 6 ans pour le secteur intermédiaire
  • dans le cas où le logement est situé dans le secteur intermédiaire, vous aurez à respecter un plafonnement des loyers et des revenus du locataire

Focus sur les obligations d’un propriétaire avec le Malraux

La réduction d’impôts offerte par le Malraux est calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser et sera en fonction du secteur, de 22% ou de 30%. Votre impôt sur le revenu sera donc réduit grâce à la déduction du montant des travaux dans la limite de 100 000 €.

Les conditions à respecter sont :

  • investir dans l’immobilier réhabilité et opter pour un logement situé dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager)
  • la location doit être non meublée, et le logement doit remplir l’usage d’habitation principale du locataire pour au moins 9 ans
  • dans le cas où il vous est possible de toucher des subventions, vous devrez respecter un plafonnement des loyers et des revenus du locataire
  • la location du logement doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux

Focus sur les obligations d’un propriétaire avec le statut LMNP

Pour bénéficier des avantages du statut LMNP , votre bien immobilier devra être situé dans une résidence de services et être loué meublé. Tout comme avec le Censi-Bouvard, il devra donc bénéficier d’équipements nécessaires à la vie courante mais aussi en état d’usage pour que le locataire puisse en jouir immédiatement.

Focus sur les obligations d’un propriétaire avec le Duflot Outre-mer

Tout comme son homonyme, le Duflot Outre-mer est en capacité de vous apporter une réduction d’impôts, dans la limite de 300 000€ investis, étalée sur 9 ans et qui sera de 29%.

  • le bien immobilier doit être neuf et doit se situer dans les DOM-TOM
  • le bien immobilier doit respecter certaines normes de construction strictes dont le label BBC
  • vous devez vous engager à louer le bien en question en tant qu’habitation principale durant au moins 9 ans
  • vous ne pouvez pas louer le bien à une personne du même foyer fiscal que vous
  • l’engagement de location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure

Focus sur les obligations d’un propriétaire avec le Monuments Historiques

Le dispositif Monuments Historiques est basé sur une mécanique de déduction d’impôts qui vous permet de  déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre logement, de votre revenu brut global et imposable, en les étalant sur trois ans.

  • le bien immobilier doit être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture
  • afin de mettre le logement en location il vous faudra prévoir des travaux de réhabilitation
  • le bien immobilier doit être loué nu et être affecté à  l’usage d’habitation principale du locataire

Conclusion

Si vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif il faudra absolument que vous gardiez en mémoire qu’être propriétaire vous engage à respecter un ensemble d’obligations plus ou moins contraignantes : des obligations d’ordre général, mais également des obligations rattachées au dispositif défiscalisant que vous aurez choisi. Soyez donc particulièrement vigilant, et notamment lors de la première étape : au moment de la rédaction du bail !

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